Gündem: Noter Huzurunda Satılan Hisseli Hobi Bahçeleri Neden Yasal Değil?
Türkiye’de son yıllarda, tarım arazilerinin (tarlaların) noter huzurunda yapılan “hisseli satış” sözleşmeleriyle küçük parçalara bölünerek “hobi bahçesi” adı altında pazarlanması ciddi bir sorun haline gelmiştir. Birçok vatandaş, noterde yapılan işlemin kendilerine yasal bir yapılaşma hakkı verdiğini düşünerek bu alanlara konteyner, tiny house veya prefabrik evler yerleştirmektedir.
Oysa bu durum, yürürlükteki imar mevzuatına açıkça aykırıdır. Bu yazıda, bu uygulamanın neden yasal olmadığını, doğrudan Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Şartları” başlıklı 63. maddesine dayanarak ve madde metninden referanslar göstererek adım adım açıklıyoruz.
1. Sorunun Kaynağı: Noter Satışı ve “Hisse” Yanılgısı
Satıcılar, genellikle tarım arazisinin tamamını tapuda devretmek yerine, noterde bir “satış vaadi” veya “zilyetlik devri” sözleşmesi düzenleyerek arazinin belirli bir “hissesini” satarlar. Vatandaş, “noter huzurunda yapıldı, yasal” diyerek bu işlemi bir tapu devri gibi algılar.
Ancak, noter işlemi sadece taraflar arasındaki sözleşmeyi resmiyete döker; arazinin imar durumunu değiştirmez veya araziyi yasal olarak bölmez (ifraz etmez). Tapu kaydında arazi hala tek bir parsel ve “Tarla” statüsündedir.
2. Yönetmelik Ne Diyor? Madde 63 Analizi
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 63. maddesi, üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlardaki (tarlalardaki) yapılaşma şartlarını çok sıkı kurallara bağlamıştır. Hisseli hobi bahçeleri bu kuralların tamamını ihlal etmektedir:
-
Tek Parsel, Tek Ev İlkesi İhlali Maddedeki “bir ailenin oturmasına mahsus” ifadesi, tek bir parsel üzerine sadece tek bir konut yapılabileceği anlamına gelir. 10 dönümlük tarlanın noterde 20 kişiye satılıp 20 ayrı yapı konulması yasa dışı toplu konut alanı yaratır.
-
İnşaat Alanı (Emsal) Sınırlarının İhlali Yasal bir yapılaşma için, parselin en fazla %5’ine ve toplamda 250 m²’yi geçmeyecek şekilde inşaat yapılabilir. Hisseli satışlarda bu sınır, her hisse sahibinin yapı koymasıyla fersah fersah aşılır.
-
Çekme Mesafeleri ve Düzen İhlali Yönetmelik parsel sınırlarına 3 metre yaklaşmama şartı koşar. Hobi bahçelerinde fiili bölünme nedeniyle yapılar sıfır noktasında inşa edilerek düzensiz ve riskli yerleşimler oluşturur.
Görsel: Madde 63’e tam uyum sağlayan yasal bir yapılaşma. Tek bir bağ evi, maksimum %5 emsal ve yasal çekme mesafeleri.
3. Kritik Unsur: Tarım İl Müdürlüğü Görüşü ve Taahhüt
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 63. maddesinin 5. fıkrası, bu alanlardaki yapılaşma için son derece önemli bir şart daha koyar:
Hisseli hobi bahçesi projesi için İl Tarım Müdürlüğü’den uygun görüş alınması imkansızdır çünkü bu projeler tarım arazisinin bütünlüğünü bozar. Ayrıca, yasal bir yapılaşma için “burayı sadece bağ evi olarak kullanacağım” taahhüdü gerekirken, hisse sahipleri alanı “hobi bahçesi” olarak kullanma niyetiyle alırlar.
Yasal Durum Özeti
İmar Kanunu ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında noter satışının getirdiği hukuki sonuçlar:
Not: Yasa dışı yapılar tespit edildiğinde yıkım ve para cezası uygulanır.
Hisseli Hobi Bahçeleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Hayır, noter işlemi sadece bir sözleşmedir; arazinin imar durumunu değiştirmez veya araziyi yasal olarak bölmez. Tapu kaydında arazi hala tek bir parsel ve “Tarla” statüsündedir. Yasal bir yapılaşma hakkı vermez.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 63’e göre, bir tarım arazisine (tarlaya) ancak ‘bir ailenin oturmasına mahsus’, inşaat alanı %5’i ve toplamda 250 m²’yi geçmeyen tek bir yapı yapılabilir. Arazinin hisseli olarak bölünüp her hisseye ayrı bir yapı (tiny house, konteyner vb.) konulması yasa dışıdır.
Evet. Yasa dışı yapılaşmalar belediyeler veya il özel idareleri (valilikler) tarafından tespit edildiğinde, 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında cezai işlem uygulanır ve ilgili yapılar yıkılır.
| Kriter (Madde 63) | Yasal Bağ Evi | Hisseli Hobi Bahçesi |
|---|---|---|
| Kullanım Amacı | Bir ailenin oturmasına mahsus | Birden çok ailenin kullanımı (Yasa Dışı) |
| Maksimum İnşaat Alanı | Emsal %5 ve Maksimum 250 m² (Tüm parsel için) | Her hisse için ayrı yapı (Emsal aşımı) |
| Kurum Görüşü | İl Tarım Md. Uygun Görüşü ve Noter Taahhüdü Var | Uygun görüş alınamaz |
