Proje Ön Kontrol Paneli (Madde 21-22)
İmar durumundaki değerlerinizi girin, kanuni sınırlarınızı ve muafiyetlerinizi anında görün.
Madde 21 uyarınca planla verilen yasal satılabilir alan haklarınız.
Madde 22 (k ve l) uyarınca girilen net alana göre daire başı haklar.
Kotalı Olmayan (Sınırsız) Emsal Harici Alanlar
-
Otopark ve Sığınak Alanları Bina için zorunlu minimum sığınak (Madde 22/g) ve otopark alanları (Madde 22/h).
-
Merdiven Evi ve Asansör Açık/kapalı merdiven evi ve sahanlıkları (Madde 22/l).
-
Şaft, Tesisat ve Atrium Atrium/galeri (Madde 22/d) ve tüm ısıtma, soğutma, şaft, enerji alanları (Madde 22/i).
-
Çocuk Oyun ve İbadet Alanları Mescit (Madde 22/e), çocuk oyun/bakım üniteleri (Madde 22/ğ) ve 70 m²’ye kadar kapıcı dairesi (Madde 22/ç).
İdari Savunma & Dilekçe Metinleri (Tek Tuşla Kopyala)
İmarX Uzman Yorumu: Emsal (KAKS) Hesabında Kritik Detaylar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 21 ve 22, bir mimari projenin satılabilir alanını belirleyen en kritik maddelerdir. Emsal (Kat Alanı Katsayısı – KAKS), arsa alanı ile çarpıldığında binanın yapabileceği maksimum kapalı alanı verir. Ancak yönetmelik, yatırımcılara ve tasarımcılara nefes aldıracak çeşitli emsal harici (muaf) alanlar sunar. Proje tasarımlarında ve belediye ruhsat aşamalarında en sık tartışılan mevzuat maddelerinin detaylı yorumlarını aşağıda derledik.
1. Balkon Çıkmaları ve %20 Kuralının Doğru Uygulanması (Madde 22/l)
Balkon hesaplamaları ruhsat projelerinde en çok hata yapılan kısımlardan biridir. Yönetmelik, açık çıkma şartlarını taşıyan balkonların, bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemesi şartıyla emsal alanından muaf tutulmasına izin verir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, %20’lik hesabın binanın toplam emsaline göre değil, doğrudan o dairenin (bağımsız bölümün) iç net alanına göre yapılmasıdır. Bu sınır aşıldığında, aşan kısım doğrudan katlar alanına (emsale) dahil edilir ve projenin diğer alanlarından feragat etmenizi gerektirebilir.
2. Tamamen Toprağa Gömülü Bodrum Şartı ve Kazı Yasağı (Madde 21/2 & Madde 22/j-k)
Emsal harici depo (bağımsız bölüm net alanının %50’si kadar) ve sosyal mekan (toplam emsalin %5’i kadar) haklarından faydalanabilmek için en keskin kural “tamamen toprağın altında kalma” zorunluluğudur. Madde 21(2) çok nettir: Eğer bu alanlardan emsal muafiyeti aldıysanız, binanın o cephesini daha sonra kazı veya tesviye (hafriyat) yaparak açığa çıkaramazsınız. Bir cephesi dahi açığa çıkan bodrum katlardaki depo veya sosyal donatılar, emsal (KAKS) harici sayılmaz ve yapı kayıt belgesi alma veya iskan (yapı kullanma izin belgesi) süreçlerinde ciddi yasal sorunlara yol açar.
3. Kotalı Olmayan (Sınırsız) Emsal Harici Alanlarda İnce Çizgi
Yönetmelik; otopark, sığınak, asansör şaftları ve merdiven evleri gibi zorunlu sirkülasyon ve güvenlik alanlarını herhangi bir kotaya bağlamadan emsal harici tutmuştur. Ancak bu “sınırsızlık” keyfi tasarıma açık değildir. Örneğin;
- Otoparklar: Otopark Yönetmeliği’nin zorunlu kıldığı minimum araç sayısına göre tasarlanan alanlar muaftır. Ticari amaçlı abartılı otopark alanları incelemeye takılabilir.
- Sığınaklar: Sığınak Yönetmeliği’ne göre hesaplanan kişi başı metrekare ihtiyacını karşılayan alanlar emsal dışıdır.
- Asansör ve Şaftlar: Tesisat şaftları ve çöp bacaları asgari ölçülerde (yönetmeliğin gerektirdiği minimum boyutlarda) tasarlanmalıdır. Gereğinden fazla büyütülen galeri boşlukları ve şaftlar, belediye kontrol mühendisleri tarafından emsale dahil edilebilir.
Not: Yukarıdaki yorumlar ve hesaplama paneli standart Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği baz alınarak hazırlanmıştır. Belediyelerin kendilerine ait yerel plan notları (uygulama imar planı notları) her zaman genel yönetmelik hükümlerinin üstündedir.
