Katlar Alanı (Emsal/KAKS) Nedir? Madde 22 kapsamında emsal harici alanlar
Mimari proje tasarım sürecinde yatırımın karlılığını ve yapının büyüklüğünü belirleyen en kritik parametre şüphesiz “Emsal” yani Katlar Alanı Kat Sayısı (KAKS) hesabıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 21. ve 22. maddeleri, hangi alanların inşaat metrekaresine (emsale) dahil edileceğini, hangilerinin ise “bonus” olarak değerlendirilip muaf tutulacağını çok kesin çizgilerle belirler.
Kısa Not (TAKS vs KAKS): TAKS (Taban Alanı Katsayısı) binanın arsaya oturum izini belirlerken; KAKS (Emsal) yapılabilecek toplam kapalı inşaat alanını belirler.
Madde 21: Katlar Alanı (Emsal) Kapsamı
Katlar Alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların alanları toplamıdır. Kullanılabilen alanlardan kasıt; konut, işyeri, eğlence veya ibadet etmeye ayrılan alanlardır.
Hesaplama yapılırken dış duvarların dış yüzeylerinden (kaplamalar hariç) geçen hatlar esas alınır. Işıklıklar, hava bacaları ve yönetmelikte açıkça belirtilen “emsal dışı” alanlar bu hesaptan düşüldükten sonra kalan net büyüklük, imar planında size verilen (Arsa Alanı x Emsal Oranı) sınırını aşamaz.
Kritik Uyarı: Yukarıdaki maddeye istinaden, emsal harici tutulan bodrum katları sonradan kazı yaparak gün yüzüne çıkarmak ruhsat iptali ve para cezası sebebidir. Ayrıca bu alanlar müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti kurulamaz (Madde 21/3).
İstisnai Durum (Madde 21/4): Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban alanı katsayısı (TAKS) ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.
Madde 22: Emsal Hesabına Dahil Olmayan “Bonus” Alanlar
Yönetmelik, yapılarda yaşam kalitesini artırmak, teknik ihtiyaçları karşılamak ve modern/yeşil tasarımı teşvik etmek amacıyla bazı hacimleri emsal hesabından muaf tutar. İlgili kanun metninden derlenmiş detaylı liste:
-
1. Otoparklar ve Sığınaklar Bina ihtiyacı için yönetmelikçe zorunlu kılınan kapalı otopark alanları ve asgari standartları sağlayan sığınak alanları tamamen emsal dışıdır.
-
2. Balkonlar, Zemin Terasları ve Açık Çıkmalar Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek şartıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar emsalden muaftır. (Madde 22/l)
-
3. Merdivenler ve Dolaşım Alanları Kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi (ana sirkülasyon merdivenleri), asansör boşlukları, çöp bacaları ve tesisat şaftları emsale dahil edilmez.
-
4. Atrium ve Galeri Boşlukları Yönetmelik Madde 22/d bendi uyarınca, atrium ve galeri boşlukları (ticari binalarda ve villalarda sıkça kullanılan galeri tasarımları) emsal hesabına katılmaz.
-
5. Çevreci ve Teknik Sistemler Isıtma, soğutma tesisat alanları, arıtma tesisi, gri su toplama havuzu, enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar, trafo, jeneratör ve hidrofor bölümleri muafiyet kapsamındadır. (Madde 22/i)
-
6. Sosyal Donatılar, Çocuk Alanları ve Kütüphaneler Ticari amaç içermeyen ortak çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri, ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatı ile zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si muaftır. Ayrıca alışveriş merkezlerinde ve 40’tan fazla bağımsız bölümü bulunan binaların normal katlarında, binanın ortak merdiveni ile bağlantılı, dışarıdan erişimi bulunmayan, toplamda 50 m²’yi geçmeyen ticari kullanıma konu edilemeyen kütüphane odası emsal dışıdır. (Madde 22/ğ, f)
-
7. Geleneksel Taş Yapı Öğeleri Taşıyıcı sistemi kesme taş yığma bina olarak tasarlanan binalarda; geleneksel mimari öğesi olan taşlık, dış sofa veya eyvan alanları emsal hesabına dâhil edilmez. (Madde 22/m)
-
8. Tesisat Katları (Yüksek Yapılar) Yapı yüksekliği 60.50 metreden fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları katlar alanına dâhil edilmez. (Madde 22/ı)
İnteraktif Emsal (KAKS) Hesaplama Makinesi
İmar durum belgenizdeki verileri girerek tahmini brüt inşaat alanınızı hemen hesaplayın.
* Bu sonuçlar yaklaşık değerlerdir. Kesin hesaplamalar mimari proje çizimi ve yerel idare onayları sonucunda netleşir.
Uygulamada Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Eğer çatı arası, bağımsız bir piyes (oda) veya dubleks dairenin bir parçası olarak iskan ediliyorsa emsale dahildir. Ancak ortak alan olarak bırakılan, sadece tesisatların geçtiği ve yüksekliği kullanıma uygun olmayan çatı araları ile asansör kuleleri emsal dışıdır.
Hayır. Tabi zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde yapılan açık yüzme havuzları (Madde 22/l), süs havuzları ve pergolalar emsal hesaplarına dahil edilmez.
Bodrum kat; mesken veya ticari ünite olarak kullanılıyorsa emsale dahildir. Ancak bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar ile kısmen açığa çıkan yol cephesi haricindeki bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, ticari amaç içermeyen ve sadece binada oturanların kullanımına yönelik olan; otopark, sığınak, asgari ölçülerdeki kömürlük/depo ve toplamda emsal hesabına konu alanın %5’ini ve 1000 m²’yi geçmeyen ortak sosyal mekânlar muafiyet kazanır.
Yönetmeliğe göre, bağımsız bölüm net alanına dahil edilmeyen (emsal dışı) balkonların, üstü sökülür-takılır hafif malzeme ve kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılması emsal ihlali sayılmaz (Madde 22/c). Ancak sabit doğrama, duvar veya betonarme ile kapatmak ruhsat ihlalidir.
| Alan / Hacim Türü | Muafiyet Sınırı (Yönetmelik Şartı) | Durum |
|---|---|---|
| Balkon, Zemin Terası ve Çıkmalar | Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçemez. | Hariç |
| Atrium ve Galeri Boşlukları | Tamamen emsal dışıdır (Madde 22/d). | Hariç |
| Kapıcı Daireleri | Zorunlu olanlar için maksimum toplam 70 m²’ye kadar. | Hariç |
| Bodrum Kat Sosyal Alanları | Toprağa gömülü veya yoldan açığa çıkmayan kısımlarda Emsalin %5’ine ve maks. 1000 m²’ye kadar. | Hariç |
| Merdiven Evi ve Güvenlik Holü | Kat ve ara sahanlıkları dâhil açık/kapalı ana merdivenler ve yangın holleri. | Hariç |
| Arıtma ve Gri Su Havuzları | Bina için oluşturulan enerji verimliliği ve su sistem alanları. | Hariç |
| Kütüphane Odası | AVM’lerde ve 40+ bağımsız bölümlü binalarda maks. 50 m². | Hariç |
| Kömürlük ve Depolar (Bodrumda) | Bağımsız bölüm net alanının %50’sini geçmemeli (Toprağa tamamen gömülü). | Hariç |
| Yüksek Bina Tesisat Katları | Yüksekliği 60.50 m’yi geçen binalarda sadece tesisat için oluşturulan katlar. | Hariç |
| Asma Katlar | Ticari alanlarda hacim içinde yapılan asma katlar. | Dahil Edilir |
