İmar Uygulaması ve DOP Kesintisi Nedir? (Madde 18)
İmar Kanununun 18. Maddesi, ülkemizdeki şehir planlama süreçlerinin kalbidir. Ham haldeki kadastro arazilerinin, üzerine yapı inşa edilebilir düzenli imar parsellerine dönüştürülmesi bu madde eliyle gerçekleştirilir.
Halk arasında “şüyulandırma” veya “hamur kuralı” olarak da bilinen arazi ve arsa düzenlemesi, sadece teknik bir haritacılık işlemi değil, aynı zamanda mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen hukuki bir süreçtir. Bu yazımızda, serimizin ilk bölümü olarak Madde 18’in temel felsefesini ve en çok merak edilen “Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)” kavramını inceleyeceğiz.
1. Madde 18 İmar Uygulaması (Şüyulandırma) Nedir?
İmar planlarının kâğıt üzerinde kalmayıp sahada uygulanabilmesi için, idarenin mevcut mülkiyet dokusunu plana uygun hale getirmesi gerekir. Madde 18 idarelere bu yetkiyi veren temel düzenlemedir.
Kanun metnindeki en kritik detay “muvafakat aranmaksızın” ve “re’sen” ifadeleridir. Bu ifadelerin hukuki yansımaları şunlardır:
-
Onay Gerekmez (Re’sen İşlem) Belediye veya Valilik, kendi yetki sahası içerisindeki alanlarda parselasyon planı yaparken arsa sahiplerinden onay, imza veya vekâletname almak zorunda değildir. Bu idari bir işlemdir.
-
Mülkiyet Dönüşümü Bu işlem sonucunda mevcut arazilerinizin şekli, yeri veya hissedar yapısı değişerek imar planına tam uyumlu yeni parseller elde edilir.
2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) ve %45 Sınırı
Ham bir tarlanın veya arazinin yanından yol geçtiğinde, yanına park, okul ve hastane yapıldığında arazinin ekonomik değeri ciddi oranda artar. Kanun koyucu, bu değer artışının karşılığında ve bahsi geçen kamu hizmetlerinin yapılabilmesi için gereken alanın sağlanması amacıyla idareye “kesinti yapma” hakkı vermiştir. Buna Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) denir.
Madde 18’in 2. fıkrası uyarınca, alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini (%45) geçemez. Yani 1000 metrekarelik bir araziniz varsa, idare bu araziden en fazla 450 metrekaresini kamu hizmetleri için kesebilir ve size 550 metrekarelik net imar parseli verir. DOP oranı %45’i aşarsa, aşan kısım için idarenin kamulaştırma yapması ve bedelini ödemesi zorunludur.
3. DOP Kesintisi Hangi Alanlar İçin Kullanılır?
Kanunda 2024 yılında (7534 sayılı Kanun ile) yapılan son değişikliklerle, vatandaşlardan kesilen DOP paylarının kullanılabileceği umumi hizmet alanlarının listesi oldukça genişletilmiş ve netleştirilmiştir.
Madde 18/3 fıkrası uyarınca DOP kesintileri yalnızca şu alanlar için ayrılabilir ve başka maksatlarla kullanılamaz:
Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, su yolu, bölgenin geneline hizmet veren spor alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, teknik altyapı ve trafo alanları, ağaçlandırılacak alanlar, rekreasyon alanları ve resmî kurum alanları ile otogar alanları.
Madde 18 DOP İşlem Özeti
Arazi ve arsa düzenlemesindeki temel hukuki limitler ve şartlar.
Not: Serimizin sonraki yazısında mükerrer kesintiler ve bedel takdiri konuları incelenecektir.
Madde 18 İmar Uygulaması Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
İmar Kanunu Madde 18’e göre idareler tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden en fazla %45 oranında DOP kesintisi yapılabilir.
DOP kesintileri; yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, ibadet yeri, karakol, okul, kreş, pazar yeri, sağlık tesisi, trafo ve otogar gibi umumi ve kamu hizmet alanlarının oluşturulması için kullanılır.
Evet. İmar Kanunu Madde 18 uyarınca belediyeler ve valilikler, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakatini (iznini) aramaksızın re’sen arazi ve arsa düzenlemesi yapmaya yetkilidir.
