“Müteahhit inşaatı yarım mı bıraktı? TBK 113 kapsamında Nama İfa yetkisi alarak projenizi nasıl tamamlayabileceğinizi, mahkeme sürecini ve teknik detayları örneklerle öğrenin.”

İnşaat Hukukunda Nama İfa: TBK Madde 113 ve Uygulama Rehberi

26 Şubat 2026 Borçlar Hukuku

Temsili Görsel: Yarım Bırakılan İnşaat Projelerinde Hukuki Çözüm

Öne Çıkan Değişiklikler ve Temel Kurallar

Temel Hak: Müteahhit işi yarım bırakırsa, arsa sahibi TBK Madde 113‘e dayanarak işi masrafı müteahhide ait olmak üzere 3. bir kişiye tamamlatabilir.
Mahkeme İzni Şartı: Nama ifa sürecinin geçerli olabilmesi için mahkemeye başvurularak “Nama İfa Yetkisi” alınması yasal bir zorunluluktur.
Delil Tespiti: Sürece başlamadan önce inşaatın fiziki gerçekleşme oranının bir bilirkişi heyeti tarafından resmi olarak tespit edilmesi gerekir.
Finansman ve Satış: İş sahibi, eksik imalatları tamamlamak için ihtiyaç duyduğu finansmanı, müteahhide ait bağımsız bölümlerin satışı yetkisini mahkemeden talep ederek sağlayabilir.

Bir inşaat projesinde arsa sahipleri veya yatırımcılar için en kritik ve stresli an, müteahhidin edimini yerine getirmemesi, yani işi yarım bırakarak temerrüde düşmesi durumudur. Bu gibi kilitlenme durumlarında Türk Borçlar Kanunu (TBK), mağduriyeti önlemek adına “Nama İfa” kurumunu devreye sokar.

1. Nama İfa Nedir? (TBK Madde 113)

Nama ifa, borçlunun (müteahhidin) yapmaktan kaçındığı veya yarım bıraktığı bir işin, alacaklı (arsa sahibi) tarafından mahkeme izniyle üçüncü bir kişiye veya bizzat kendisine yaptırılması; doğan tüm masrafların da borçludan tahsil edilmesi işlemidir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 113: “Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü tazminat hakkı saklıdır.”

Bu yasa maddesi, sözleşmenin feshine gerek kalmadan projenin hayata geçirilmesini sağlayan en güçlü hukuki kalkandır.

2. Nama İfa Süreci Nasıl İşletilir?

Sürecin hukuka uygun ilerlemesi ve sonrasında müteahhidin itirazlarıyla karşılaşmamak için adım adım uygulanması gereken teknik kurallar mevcuttur.

1. Adım: Temerrüt Şartı ve İhtarname

Müteahhide karşı nama ifa davası açabilmenin ön koşulu, müteahhidin temerrüde (gecikmeye) düşmüş olmasıdır. Müteahhide noter kanalıyla bir ihtarname çekilerek eksikliklerin tamamlanması için makul bir süre verilmelidir. Verilen sürenin dolmasına rağmen işe başlanmazsa temerrüt şartı oluşur.

2. Adım: Bilirkişi ile Delil Tespiti

Mahkemeye başvurmadan veya eş zamanlı olarak, inşaatın anlık durumu kayıt altına alınmalıdır. Atanan bilirkişi heyeti (İnşaat Mühendisi, Mimar vb.) inşaatın fiziki gerçekleşme oranını (seviyesini) ve eksik imalatların güncel piyasa değerini kalem kalem raporlar.

3. Adım: Dava ve Mahkeme İzni (Yetki Alınması)

Nama ifa yetkisi mutlaka mahkemeden alınmalıdır. Mahkeme izni olmadan, arsa sahibinin kendi inisiyatifiyle başka bir ustaya veya firmaya yaptırdığı masrafları müteahhitten geri alması (rücu etmesi) hukuken büyük riskler barındırır ve davanın reddine sebep olabilir.

3. Uygulamalı Nama İfa Örnekleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sahada en çok karşılaşılan sorunlar üzerinden süreci örneklendirelim:

Örnek 1: Asansör ve Ortak Alan Eksiklikleri

Müteahhit binanın kaba inşaatını ve daire içlerini bitirmiş ancak asansör montajını, peyzajı ve merdiven korkuluklarını yapmadan işi terk etmiştir. Arsa sahipleri sözleşmeyi feshetmek yerine mahkemeden 113. madde kapsamında yetki alarak doğrudan bir asansör firmasıyla anlaşır. Ortaya çıkan bedel, müteahhidin bıraktığı teminattan veya satılmayan dairelerinden tahsil edilir.

Örnek 2: İskan (Yapı Kullanma İzni) Alınması

Bina fiilen bitmiş ve oturum başlamış olsa bile; SGK prim borçları, harçlar veya küçük teknik eksiklikler sebebiyle müteahhit iskan belgesini almıyor olabilir. İş sahibi nama ifa yoluyla iskan aşamasını tamamlamak üzere tüm harçları yatırıp belgeleri alabilir ve bu yasal masrafları müteahhide rücu edebilir.

⚠️ Finansman ve Satış Yetkisi Uyarısı

Nama ifa izni alınırken arsa sahiplerinin en çok zorlandığı konu eksik işlerin maliyetidir. Bu noktada dava dilekçesinde, bu işlerin finansmanı için müteahhide isabet eden bağımsız bölümlerin (daire/dükkan) satışı konusunda da mahkemeden yetki verilmesi (Avans niteliğinde nama ifa) mutlaka talep edilmelidir.