🔍 Yapı Ruhsatı Zorunluluğu ve İstisnalar (Madde 21)
İmar Kanunu Madde 21 uyarınca, kanun kapsamına giren bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda sonradan herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır (Ancak brüt alan ve nitelik değişmiyorsa bu işlem harca tabi olmaz).
Ruhsat Gerektirmeyen Tamiratlar: Taşıyıcı unsuru etkilemeyen derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabi değildir.
📑 Ruhsat Alma Şartları ve İstenen Belgeler (Madde 22)
Yapı ruhsatiyesi almak için yapı sahipleri veya kanuni vekillerince bir dilekçe ile başvurulur. Madde 22 uyarınca dilekçeye şu belgelerin eklenmesi şarttır:
Tapu (veya istisnai hallerde yerine geçecek belge)
Mimari proje ve Statik proje
Elektrik ve Tesisat projeleri
İlgili resim, hesaplar ve ebatlı kroki (röperli kroki)
⏳ Yasal Süreç:
Belediye veya valilik, eksik bulmazsa müracaattan itibaren en geç 30 gün içinde ruhsatı verir. Eksik veya yanlış varsa 15 gün içinde başvuru sahibine yazılı bildirilir. Eksikler giderildikten sonraki yeni müracaattan itibaren 15 gün içinde ruhsat verilir.
⏳ Ruhsat Geçerlilik Süresi (Madde 29)
Ruhsat alındıktan sonra yapıya başlama müddeti 2 yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmazsa veya başlansa bile (başlama müddeti dâhil) toplam 5 yıl içinde yapı bitirilmezse, verilen ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat alınması mecburidir. Kanun ayrıca ruhsat ve eklerinin şantiye (yapı) yerinde bulundurulmasını mecburi kılmıştır.
🚫 Ruhsatsız veya Aykırı Yapılar ve Yıkım (Madde 32)
Ruhsatsız yapıya başlandığı veya projeye aykırı imalat yapıldığı idarece veya fenni mesulce tespit edilirse şu süreç işler:
İnşaat o andaki durumu tespit edilerek mühürlenir ve derhal durdurulur. “Yapı Tatil Zaptı” asılarak tebliğ edilir ve muhtara bırakılır.
Tapu kayıtlarının beyanlar hanesine işlenmesi için ilgili idarece tapuya 7 gün içinde yazılı bildirim yapılır.
Yapı sahibine binayı ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için en çok 1 ay süre verilir.
Aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir ve belediye encümeni (veya il idare kurulu) kararıyla bina yıktırılır, masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.
İdare, yıkım kararı alınan binayı 6 ay içinde yıkmazsa, devreye Bakanlık girer; binayı yıktırır ve masrafı %100 fazlasıyla ilgili idareden (belediyeden) tahsil eder.
🤔 Sıkça Sorulan Sorular (10 Soru – 10 Cevap)
1. Boya, badana ve çatı tamiri için belediyeden ruhsat almak zorunlu mudur?
Hayır. İmar Kanunu Madde 21’e göre taşıyıcı unsuru etkilemeyen boya, badana, sıva, döşeme kaplaması ve çatı onarımı ruhsata tabi değildir.
2. Yapı ruhsatı başvurusunda belediyeye hangi projeler teslim edilir?
Madde 22 uyarınca; Mimari proje, Statik proje, Elektrik ve Tesisat projeleri ile ebatlı kroki ve tapu senedinin dilekçeye eklenmesi zorunludur.
3. Eksiksiz yapılan ruhsat başvurusu en geç kaç günde onaylanır?
Madde 22’ye göre belediye veya valilik ruhsat eklerini inceler, eksik bulmazsa müracaat tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde yapı ruhsatını vermek zorundadır.
4. Ruhsatı aldıktan sonra inşaata başlamak için ne kadar sürem var?
Madde 29 gereği yapıya başlama müddeti, ruhsat tarihinden itibaren tam 2 yıldır.
5. İnşaat 5 yıl içinde bitmezse eski ruhsatla devam edilebilir mi?
Hayır. Madde 29’a göre inşaat 5 yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat “hükümsüz” sayılır. İnşaata devam etmek için yeniden ruhsat alınması mecburidir.
6. Ruhsatsız bir inşaata başlandığı tespit edilirse ilk olarak ne yapılır?
Madde 32 gereği idarece o andaki inşaat durumu tespit edilir, yapı anında mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur (Yapı Tatil Zaptı tutulur).
7. Mühürlenen yapının tapusuna bir şerh veya bildirim düşülür mü?
Evet. Madde 32 uyarınca yapının imar mevzuatına aykırı olduğu, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idarece en geç 7 gün içinde tapu dairesine bildirilir.
8. Mühürlenen inşaatı ruhsata uygun hale getirmek için malike ne kadar süre tanınır?
Tebliğ tarihinden itibaren en çok 1 ay içinde yapı sahibinin binasını ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması gerekir.
9. Belediye yıkım kararı alıp binayı yıkmazsa yaptırımı nedir?
Madde 32 uyarınca, belediye yıkım kararı alınan binayı 6 ay içinde yıkmazsa; yıkımı Bakanlık yapar ve yıkım maliyetini belediyeden %100 fazlasıyla tahsil eder.
10. Şantiyede ruhsat evraklarının kopyasını tutmak mecburi midir?
Evet. Madde 29’un son fıkrası gereğince, yapı ruhsatı ve eklerinin (onaylı projelerin) yapı yerinde (şantiyede) bulundurulması mecburidir.
