İmar Uygulamasında Mükerrer Kesinti, Kamulaştırma ve Bedele Dönüşüm (Madde 18)

İmar Kanunu Madde 18 serimizin ilk bölümünde Düzenleme Ortaklık Payı’nın (DOP) temellerini ve %45 kuralını işlemiştik. Ancak uygulamada karşılaşılan en büyük ihtilaflar; geçmişte zaten kesintiye veya terke uğramış parsellerin yeniden uygulamaya girmesi ve parsel üzerinde ruhsatlı bir binanın bulunması durumlarında yaşanmaktadır.

Bu yasal rehberde, kanun metnindeki en güncel değişiklikler ışığında idarelerin “mükerrer kesinti” sınırlarını, kamulaştırma yükümlülüklerini ve DOP’un araziden değil de nakdi “bedel” üzerinden alındığı spesifik durumları teknik ve objektif olarak analiz edeceğiz.

1. Bir Parselden İkinci Kez DOP Kesilebilir Mi? (Yüzde 45’e Tamamlama Kuralı)

Mülkiyet sahiplerinin idarelere karşı açtığı imar davalarının temelinde genellikle “Ben zaten yıllar önce yola terk yapmıştım, benden neden tekrar kesinti yapıyorsunuz?” argümanı yatar. İmar Kanunu bu duruma çok net bir sınır çizmiştir.

Kanun metni gereğince sıfırdan ve tam oranlı mükerrer bir DOP kesintisi yasaktır. Ancak kanun, idareye önceki terkleri güncel yasal sınır olan %45’e tamamlama yetkisi vermiştir. Bu kural şu durumları da kapsayacak şekilde genişletilmiştir:

• Madde 15 ve 16 Kapsamındaki Terkler Parselasyon planı yapılmadan önce kendi isteğiyle ifraz ve tevhit yaptırıp umumi hizmet alanlarına bedelsiz terk veya bağış yapan kişilerin terk ettikleri bu alanlar, yeni uygulamada toplam alandan düşülür ve sadece %45’e tamamlayan fark kadar DOP alınır.
• 2981 Sayılı Yasa (Gecekondu Affı) Terkleri Geçmişte 2981 sayılı yasanın 10. maddesi kapsamında yapılan terk ve kesintiler de yeni bir uygulamaya girildiğinde %45 sınırına mahsup edilir. Bu işlem mükerrer uygulama sayılmaz.

2. Kamulaştırma Gereken Durumlar ve Kalan Sahanın Hesabı

Düzenleme sahasında bölgenin ihtiyacı olan umumi hizmet alanlarının toplamı %45’lik yasal DOP sınırını aşıyorsa veya daha önce parselasyon planı tescil olmuş alanlarda ikinci kez DOP kesintisi yapılamıyorsa (kamu eline bedelsiz geçişin tıkanması), idare devreye girerek kamulaştırma yapmak zorundadır.

Bu kural, uygulama sırasının matematiksel bir garantisidir. Bir parselin içinden kamulaştırmaya tabi bir alan geçiyorsa, idare önce o kamulaştırma alanını toplam metrekareden çıkarıp vatandaşa bedelini öder. Daha sonra, geriye kalan net saha üzerinden %45’lik DOP kesintisini uygular. Kamulaştırılan alan üzerinden DOP kesilemez.

3. Mevcut Yapılar Nedeniyle DOP Kesilememesi ve Bedele Dönüşüm

Sahada en çok karşılaşılan sorunlardan biri, düzenlemeye giren parselin üzerindeki yapıların (binaların), arazinin neredeyse tamamını kaplaması ve idarenin kanuni hakkı olan DOP kesintisini fiziki olarak alacak boş alan bulamamasıdır.

İmar Kanunu bu kilitlenmeyi aşmak için “Bedele Dönüştürme” yöntemini işletir:

Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden DOP alınamadığı hâllerde bu payın miktarı bedele dönüştürülür. İdare tarafından alınan bu bedel, bölgedeki düzenleme ortaklık payı açığını kapatmak için fazladan DOP kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir.

• Bedelin Tespiti (Değerleme Uzmanları) Bedel takdiri; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu esasları da gözetilerek, 6362 sayılı Kanuna göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir.
• Ödeme Zorunluluğu ve Hukuki Yaptırımlar Tespit edilen bedel ödenmedikçe tapuda devir işlemi tesis edilemez ve yapı ruhsatı verilemez. Bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Borç, her yıl “yeniden değerleme oranında” güncellenerek tahsil edilir.

Madde 18 Kesintileri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular