İmar Kanunu Madde 18 serimizin son ve en kritik bölümünde, idarelerin masasında en çok bekleyen ve adliyelerde on binlerce davaya konu olan “şüyulandırma (uygulama) iptali” ve “geri dönüşüm” süreçlerini ele alıyoruz.
Arazi sahiplerinin hisselerinin nereye dağıtılacağı, mahkemelerin planı iptal etmesi durumunda eski mülkiyete (kök parsele) nasıl dönüleceği ve üzerinde bina yapılmış bir alanın geri dönüşümünün fiilen imkânsızlaşması durumunda ödenecek rayiç bedel kuralları, 2020 yılında yapılan köklü yasal değişikliklerle yeniden düzenlenmiştir.
1. Hisse Dağıtımı ve Parsellerin Yer Seçimi
Bir imar uygulaması yapıldığında vatandaşların aklındaki ilk soru “Yeni parselim (arsam) haritanın neresinden verilecek?” sorusudur. Kanun, bu konuda idarelere keyfi davranma hakkı tanımaz; yer seçimi için net bir hiyerarşi belirler.
3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 18 (11. Fıkra):
“Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.”
İdare, dağıtım cetvellerini (şüyulandırmayı) hazırlarken şu temel kurallara uymakla yükümlüdür:
Yerindelik İlkesiKişinin kadastro (kök) parseli plan üzerinde nereye denk geliyorsa, yeni imar parseli de mümkün olan en yüksek oranda kendi eski yerinin üzerine oturtulmalıdır.
Müstakil Hale GetirmeDüzenleme alanında bulunan hisseli arsa ve araziler, asgari parsel büyüklüğünü karşılaması ve hisse sahiplerinin muvafakat etmesi hâlinde veya fiilî kullanım (örneğin sınırları belli edilmiş tarlalar) esasına göre ayrılarak müstakil parseller hâline getirilebilir.
Özel Parselasyon YasağıMiras veya tarım/sanayi gibi özel istisnalar dışında, imar planı olmayan yerlerde arazileri hisselere ayıracak “özel parselasyon planları” ve bu amaçla yapılan “satış vaadi sözleşmeleri” kanunen geçersiz ve yasaktır.
2. Şüyulandırmanın Mahkemece İptali ve Geri Dönüşüm
İdare tarafından yapılan Madde 18 uygulaması, mevzuata aykırı DOP kesintisi, yanlış hisse dağıtımı veya yerindelik ilkesine uyulmaması gibi nedenlerle idare mahkemeleri tarafından iptal edilebilir.
İptal kararı kesinleştiğinde, idarenin derhal Geri Dönüşüm İşlemi yapması zorunludur. Geri dönüşüm; iptal edilen imar parsellerinin tapudaki tescillerinin silinerek, arazinin sanki hiç imar uygulaması görmemiş gibi eski kadastral (kök) sınırlarına ve eski mülkiyet yapısına geri döndürülmesi işlemidir. Bu işlem yapılmadan bölgede yeni bir Madde 18 uygulaması yapılamaz.
3. Geri Dönüşümün İmkansızlığı ve Rayiç Bedel Ödemesi
Kağıt üzerinde “geri dönüşüm” yapmak kolaydır, ancak pratikte durum çok farklıdır. Mahkeme imar uygulamasını iptal edene kadar geçen sürede, bazı vatandaşlar yeni imar parsellerine inşaat ruhsatı almış ve 10 katlı binalar dikmiş olabilir. Ya da kök parselin tam ortasından asfalt yol geçirilmiş olabilir.
Bu durumlarda eski kök parsele dönmek “fiilen ve hukuken imkânsızdır”. İmar Kanununa 2020 yılında eklenen fıkra bu kilitlenmeyi çözer:
3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 18 (19. Fıkra Özeti):
“İmar uygulamalarının mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle hukuki veya fiili imkânsızlıklar oluşarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin tespiti halinde; öncelikle tescilli imar parselleri üzerinden yeni imar uygulaması yapılır.”
Eğer tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir düzenleme yapmak da mümkün olmuyorsa idare şu adımları izler:
Davaya konu parselin hak sahibinin muvafakati (izni) alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece başka uygun bir yer tahsis edilir.
Vatandaş başka yer verilmesini kabul etmezse (anlaşma olmazsa), davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınır, yasal DOP kesintisi düşülür ve kalan net alanın güncel rayiç bedeli üzerinden değeri hesaplanarak vatandaşa nakden ödenir.
İptal ve Geri Dönüşüm İşlemleri Özet Tablosu
Mahkeme iptali sonrası idarenin izlemesi gereken yasal hiyerarşi.
1. Adım: İptal Kararı Kesinleşmesiİdare Geri Dönüşüm işlemine başlar.
2. Adım: Fiili/Hukuki İmkansızlık TespitiKök parsele dönülemiyorsa tescilli imar parselleri üzerinden yeni plan yapılır.
3. Adım: Eşdeğer Alan TahsisiHak sahibine muvafakatiyle yeni parsel verilir.
Not: İdare bedel ödemekten kaçınamaz, bu kanuni bir zorunluluktur.
Madde 18 İptal Süreçleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Madde 18 uyarınca, düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu kendi yerinden, bu mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
İmar uygulaması mahkeme kararıyla iptal edilirse, idare tarafından ‘geri dönüşüm işlemi’ yapılarak mülkiyetin uygulama öncesi kök parsellere döndürülmesi ve ardından yeni bir parselasyon yapılması gerekir.
Fiili imkânsızlıklar (bina yapılması vb.) nedeniyle kök parsele dönülemiyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle başka uygun bir yer tahsis edilir. Anlaşma olmazsa, hak sahibine DOP kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın güncel rayiç bedeli ödenir.
Yasal Uyarı: Bu içerikte yer alan mevzuat analizleri ve değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşımaktadır. Herhangi bir resmi başvuru öncesi ilgili idareden teyit almanız tavsiye edilir.
