Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Rehberi
- Kat İrtifakı: Bir “vaat” ve proje hakkıdır; yapının iskan almadığını gösterir.
- Kat Mülkiyeti: Kesinleşmiş mülkiyettir; binanın iskanının alındığını tescil eder.
- Tapu Cinsi: İrtifak aşamasında “Arsa” olan cins, mülkiyet aşamasında “Kargir Bina / Apartman” olarak güncellenir.
Kat irtifakı; henüz tamamlanmamış bir yapıda, onaylı mimari projeye göre bağımsız bölümlerin arsa payı oranında kurulmasıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bu aşamada taşınmazın cinsi tapuda hâlen “arsa” olarak görünse de, hak sahiplerinin daire sınırları ve payları hukuken koruma altındadır.
1. Kat İrtifakının Kurulması ve Arsa Payı (Madde 14)
KMK Madde 14 uyarınca kat irtifakı kurulabilmesi için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemde bulunması şarttır. Bu işlem sırasında yetkili kamu kurumlarınca onaylanmış mimari proje elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir ve beraberinde bir Yönetim Planı sunulur.
Kat irtifakları, her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının kütüğün “Beyanlar” hanesinde belirtilmesi suretiyle kurulur. İleride yapı tamamlanıp kat mülkiyetine geçilirken kanun gereği yeniden bir yönetim planı istenmez.
2. İskan Şartı ve Kat Mülkiyetine Geçiş
Hukuki sürecin tamamlanması ve yapının değerini bulması için iskan aşaması hayati önem taşır. Yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra tapu cinsi güncellenerek kat mülkiyetine geçiş yapılır.
Yapı kullanma izni (iskan) alınmadan kat mülkiyetine geçiş hukuken mümkün değildir. İskansız binalarda mülkiyet arsa payı üzerinden devam eder ve banka kredilerinde kısıtlamalar yaşanabilir.
3. İskansız Binada Yönetim ve Aidat: 2/3 Kuralı (Madde 17)
Halk arasında en çok kafa karıştıran konulardan biri, binada henüz iskan (kat mülkiyeti) yokken aidat ödenip ödenmeyeceğidir. KMK Madde 17 bu sorunu kesin bir kuralla çözer.
Kat irtifakı sahipleri kendi aralarında veya dışarıdan bir yönetici tayin edebilirler. Kanunun açık hükmüne göre; yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi (2/3) fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi o binanın yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır. Yani iskansız olsa dahi aidat toplanması ve yönetim kararları hukuken geçerlidir.
4. İnşaatın Yapılmaması ve Kat İrtifakının Sona Ermesi (Madde 49)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin inşaata başlamaması veya projeyi yarım bırakması durumunda tapudaki kat irtifakı büyük bir engel teşkil eder. KMK Madde 49, bu irtifakın hangi şartlarda iptal edileceğini düzenler:
- Kendiliğinden Sona Erme: Arsanın tamamen yok olması, üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması durumunda kat irtifakı kendiliğinden düşer.
- Maliklerin Beyanı: Arsa maliki veya ortak malikler tapuya verecekleri yazılı beyanla irtifakı her zaman sildirebilir.
- 5 Yıl Kuralı (Hakim Kararıyla İptal): İrtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh hakimi duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya sürenin uzatılmasına karar verebilir. Sona erme kararı verilirse tapu kütüğündeki irtifak kaydı silinir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kat irtifaklı tapu ile satış yapılır mı?
2. Kat irtifakı kurulurken yönetim planı verilmesi zorunlu mudur?
3. İskan alındığında tapu otomatik olarak kat mülkiyetine döner mi?
4. İskanı (Kat Mülkiyeti) olmayan binada aidat ödemek zorunlu mudur?
5. Müteahhit inşaatı yapmazsa tapudaki kat irtifakı nasıl silinir?
6. Arsa kamulaştırılırsa kurulan kat irtifakı ne olur?
Tapu ve Süreç Yönetimi Hizmeti
Kat irtifakından mülkiyete geçiş, cins tashihi ve teknik tapu analizleriniz için başvuru belgelerine buradan ulaşın.
📥 BAŞVURU BELGELERİNİ İNDİR
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu web sitesinde yer alan teknik bilgiler, analizler ve Sıkça Sorulan Sorular (FAQ) bölümündeki yanıtlar 634 sayılı Kanun ve ilgili imar yönetmelikleri çerçevesinde genel bilgilendirme amaçlıdır. Her tapu dosyası ve belediye plan notları farklılık gösterir. Kesin işlem öncesi teknik danışmanlık alınmalıdır.
