İmar Planlarında Azami Kat Yükseklikleri (Madde 28)
Binaların tasarım ve ruhsatlandırma sürecinde en önemli kısıtlamalardan biri kat yükseklikleridir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 28 (1., 2. ve 3. fıkralar), uygulama imar planında aksine ve daha büyük bir değer belirlenmediği sürece, mimari projelerdeki kat yüksekliklerinin aşamayacağı azami sınırları net bir şekilde belirler.
Bu makalede, binaların dış gabarisini doğrudan etkileyen “döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna” uygulanan maksimum yükseklik kurallarını, bölge türüne ve katın niteliğine göre adım adım inceliyoruz.
1. Kat Yüksekliği Hesabının Temel Kuralı
Mevzuatta aksi belirtilmediği takdirde kat yüksekliği terimi, alt katın döşeme üst kotundan, bir üst katın döşeme üst kotuna kadar olan mesafeyi ifade eder. Bu mesafe, asma tavan veya kaplama kalınlıklarından bağımsız, kaba inşaat statik projesindeki değerleri bağlar.
2. Kullanım Amacına Göre Azami Kat Yükseklikleri
Yönetmelik, arsanın bulunduğu bölgenin niteliğine (ticaret, konut, karma) göre farklı üst sınırlar belirlemiştir:
-
Ticaret ve Karma Alanlar Tamamen ticaret bölgelerinde veya ticaretin yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlar en fazla 4.50 metre, zemin kat asma katlı ise 5.50 metre yapılabilir. Üstteki diğer katlar ticaret fonksiyonundaysa 4.00 metre, konut fonksiyonundaysa 3.60 metre ile sınırlandırılmıştır.
-
Salt Konut Bölgeleri Konut bölgelerinde zemin ve normal katlar en fazla 3.60 metre olabilir. Ancak 2023 yılında eklenen ibareye göre; bodrum hariç toplamda 3 katı geçmeyen alçak katlı binalarda kat yüksekliği 4.00 metreye kadar çıkabilmektedir.
-
Zemin Katı Ticaret Olan Konut Bölgeleri İmar planında konut bölgesi olmasına rağmen zemin katında ticaret (dükkan) yapılmasına izin verilen parsellerde; zemin kat yüksekliği 4.50 metreye kadar yapılabilir. Üzerindeki diğer konut katları ise yine 3.60 metreyi aşamaz.
-
Geleneksel / Yığma Binalar (Özel İstisna) 2021 yılı düzenlemesiyle; geleneksel mimari öğeler barındıran ve taşıyıcı sistemi “kesme taş yığma” olarak tasarlanan, zemin dâhil 3 katı geçmeyen binalarda tüm katlar (zemin ve normal) 4.50 metreye kadar projelendirilebilir.
3. Planda Sadece Bina Yüksekliği Belirtilen Durumlar
Uygulama imar planında bazen kat adedi belirtilmeden doğrudan bina yüksekliği (örneğin Hmax: 15.50 m) verilebilir. Bu durumlarda, planda belirtilen bina yüksekliği aşılmamak kaydıyla, yönetmeliğin 1. fıkrasındaki azami kat yükseklikleri ile yönetmelikle belirlenen kat adedinin çarpımı dikkate alınır.
Ancak burada önemli bir “mevcut teşekkül” kuralı vardır: Eğer bir adada bulunan parsellerin en az dörtte üçü (%75’i) yürürlükteki planın kat adedine göre yapılaşmışsa, yeni yapılacak binada da mevcut oluşan bu yapılı çevrenin kat yükseklikleri baz alınmak zorundadır.
4. Tesisat Katı Yükseklik İstisnası
Özellikle yüksek binalarda mekanik sistemlerin yer aldığı tesisat katları için özel bir kural getirilmiştir. Kural olarak, bir tesisat katının yüksekliği binanın normal kat yüksekliğini aşamaz.
Özel durum: Bina yüksekliği 60.50 metreyi aşan ve özelliği gereği tesisat katı yapılması zorunlu olan yapılarda, bu tesisat katının 2.00 metresi bina yüksekliğinden (gabari) ve toplam kat adedinden sayılmaz.
Özet Tablo: Azami Kat Yükseklikleri
Kat Yükseklikleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Yönetmeliğe göre konut bölgelerinde zemin ve normal katlar en fazla 3.60 metre olabilir. Ancak bodrum hariç 3 katı geçmeyen binalarda bu sınır 4.00 metreye kadar çıkabilmektedir.
Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde zemin kat yüksekliği en fazla 4.50 metre, üzerindeki diğer (konut) katlar ise en fazla 3.60 metre olarak uygulanır.
Tesisat katı normal kat yüksekliğini aşamaz. Yüksekliği 60.50 metreyi aşan binalarda zorunlu tesisat katının 2.00 metresi bina yüksekliğinden ve kat adedinden sayılmaz.
