Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde Kritik Değişiklikler: Salt Çoğunluk ve Tebligat

4 Şubat 2026 Resmi Gazete

Temsili Görsel: Kentsel Dönüşüm ve İnşaat Sahası

Öne Çıkan Değişiklikler

Salt Çoğunluk: Kararlar için yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) yeterli olacak.
Tebligat Kolaylığı: Ulaşılamayan maliklere bildirim, muhtarlıkta veya bina girişinde ilan asılarak yapılabilecek.
Boş Parsel Kuralı: Riskli yapının boş parselle tevhidinde, boş parsel sahiplerinin “Oybirliği” şartı aranacak.
Şerh ve Muafiyet: Riskli yapı şerhi kalksa bile “6306 Sayılı Kanun Kapsamındadır” belirtmesi ile muafiyetler devam edecek.

Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile kentsel dönüşüm süreçlerini tıkayan tebligat sorunları ve karar alma mekanizmalarında köklü değişikliklere gidildi. İşte madde madde yeni düzenlemenin detayları.

1. Riskli Yapı Şerhi ve Tapu İşlemleri (Madde 1)

Yönetmeliğin 8. maddesinde yapılan değişiklikle, riskli yapı yıkıldıktan sonra “Riskli Yapı” şerhinin kaldırılması süreci yeniden düzenlendi. Şerh kaldırıldığında, taşınmazın kentsel dönüşüm avantajlarını kaybetmemesi garanti altına alındı.

“Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde ‘6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair’ belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”

Bu madde sayesinde, bina yıkılıp arsa haline gelse dahi harç muafiyetleri ve diğer kanuni haklar korunmaya devam edecek.

2. Karar Alma Süreci ve Salt Çoğunluk (Madde 2)

Yönetmeliğin 15. maddesinde yapılan en kritik değişikliklerden biri karar nisabı ve şartları üzerinedir. Artık binanın yıkılmış olması şartı aranmaksızın işlem yapılabilir.

Salt Çoğunluk (%50+1) Yetkisi

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde; tevhit, ifraz, yeniden bina yapımı, pay satışı veya kat karşılığı anlaşma gibi işlemler için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması yeterlidir.

Yeni Tebligat Yöntemi (Hızlandırıcı)

Karara katılmayan veya ulaşılamayan maliklere bildirim süreci kolaylaştırıldı:

Önce elektronik tebligat adresi (UETS) varsa oraya bildirim yapılır.
UETS yoksa, ilgili muhtarlıkta veya (bina yıkılmadıysa) bina kapısında 15 gün ilan edilerek tebligat yapılmış sayılır.
Elektronik bildirim 5. günün sonunda, ilan ise asıldığı son gün tebliğ edilmiş kabul edilir.

3. Boş Parsellerle Tevhit ve İmar Hakkı (Madde 2 ve 4)

Riskli yapı parselinin, yanındaki yapılaşmamış (boş) parsellerle birleştirilmesi durumunda özel bir koruma mekanizması getirildi.

⚠️ Boş Parsel Sahipleri İçin Kritik Kural

Riskli yapı parseli ile boş parselin tevhit edilebilmesi için, boş parseldeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması şarttır. Ancak tevhit gerçekleştikten sonraki uygulamalarda yine salt çoğunluk esas alınır.

Harç Muafiyeti Sınırı (Madde 4): Riskli yapı parseli boş parselle birleşirse, tapu harcı ve ücret muafiyetleri sınırsız değildir. Muafiyet, riskli yapı parselinin yeni oluşan parsel alanına oranı kadar uygulanır.

4. Pay Satışı ve Açık Artırma (Madde 3)

Anlaşmaya yanaşmayan maliklerin hisselerinin satışı sürecinde şeffaflık artırıldı. Yönetmelik değişikliğine göre:

İlk satışta hisse diğer paydaşlarca alınmazsa, sonraki satışların yeri ve zamanı e-Devlet kapısı üzerinden tüm maliklere bildirilecek.
Satış dosyasına, maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantı tutanağının eklenmesi zorunlu hale getirildi.

5. Teminat ve Yetki Devri (Madde 5 ve 6)

Teminat Oranı: 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları için, müteahhitlerin talebi halinde teminatlar değişen %6 oranı üzerinden yeniden düzenlenebilecek.

Yetki Değişikliği: Yönetmelikteki “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ibareleri “Kentsel Dönüşüm Başkanı” olarak değiştirildi. Süreç artık doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülecek.