Tarım Arazileri ve Kırsal Alanlarda İmar Kuralları: Madde 8 Rehberi
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi, sadece şehir merkezlerindeki blok imar planlarını değil, ülkenin gıda güvenliğinin teminatı olan tarım arazilerini ve kırsal yerleşim dokusunu da koruma altına alan çok kritik hükümler barındırır.
Maddenin (c), (ğ) ve (h) bentleri; tarım arazilerinin hangi şartlarda planlanabileceğini, mahalleye dönüşen köylerdeki yapılaşma rejimini ve köy yerleşik alan sınırı dışındaki parsellerde iş yeri açma kurallarını düzenler. Kamuda görevli bir inşaat mühendisi olarak, özellikle tarımsal nitelikli parsellerde ruhsatlandırma sürecine girmeden önce bu yasal kısıtlamaların tam olarak anlaşılması gerektiğini vurgulamalıyım.
1. Tarım Arazilerinin Korunması ve Planlama Yasakları (c Bendi)
Yönetmelik, tarım arazilerinin strictly (kesinlikle) korunması ilkesine dayanır. Bir idarenin (belediye veya valilik) bir alanı imar planına dahil etmek istemesi, o alanın tarımsal niteliğini kendiliğinden sona erdirmez.
Bu hüküm uyarınca, 5403 sayılı Kanun kapsamında Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan (veya ilgili kuruldan) “tarım dışı kullanım izni” alınmadan yapılan hiçbir imar planı, plan değişikliği veya köy yerleşik alan tespiti hukuken geçerli değildir. Bu izin alınmadan verilen yapı ruhsatları iptal davasına konu olur.
2. Mahalleye Dönüşen Köylerde Kırsal Özelliğin Devamı (ğ Bendi)
Büyükşehir yasalarıyla köylerin mahalleye dönüşmesi, bu alanların sabahına kentsel dokuya büründüğü anlamına gelmez. Kanun, bu geçiş süreci için idarelere yetki vermiştir.
Nüfusu 5.000’in altında kalan ve mahalleye dönüşen yerlerin “kırsal yerleşim özelliğinin” devam edip etmediğine Büyükşehir Belediye Meclisi karar verir. Meclis aksine bir karar almadıkça, bu alanlarda uygulama imar planı yapılana kadar İmar Kanunu’nun 27. maddesi (Köy yerleşik alanlarında yapılaşma) hükümleri uygulanmaya devam eder.
3. Kırsal Alanlarda Yapılaşma ve Yola Cephe Şartı
Kırsal alanlarda yapılaşma özendirilse de, en temel kentsel standart olan “erişilebilirlik” kırmızı çizgidir. Kanun, yola cephesi olmayan parsellerde yapılaşmayı kesinlikle yasaklar.
- Kamu Yolu ŞartıCephe alınacak yolun fiilen mevcut olması ve “kamuya ait” (kadastral yol, terkinli yol vb.) olması zorunludur. Şahıs arazisinden geçen geçit hakları, yapı ruhsatı için yeterli cephe sayılmaz.
- Kırsal Yapı BelgesiKöy yerleşik alanlarında kalan ve yola cephesi olan yapılara, 27. madde kapsamında ilçe belediyesince onaylanan projelere istinaden “Kırsal Yapı Belgesi” verilir.
4. Köy Tasarım Rehberleri ve Ev Pansiyonculuğu
Kanun, kırsalın ekonomik kalkınmasını ve mimari dokusunun korunmasını da hedefler. Bu kapsamda iki önemli düzenleme mevcuttur:
Ev Pansiyonculuğu: Köylerde bulunan konutlarda, yerleşik alan sınırı içinde kalmak ve gerekli iş yeri açma ruhsatlarını almak kaydıyla ev pansiyonculuğu yapılabilmesine yasal olanak tanınmıştır.
Köy Tasarım Rehberleri: Mimari dokunun korunması gereken köylerde, muhtarlık katılımıyla “Köy Tasarım Rehberleri” hazırlanabilir. Belediye meclisince onaylanan bu rehberler, o köyde yapılacak yeni yapıların renginden, çatı eğimine ve cephe malzemesine kadar uyulması gereken mimari estetik kuralları belirler.
Kırsal İmar Kuralları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamaz, planlanamaz ve köy yerleşik alanı olarak tespit edilemez.
Hayır. İmar Kanunu Madde 8/ğ uyarınca, kamuya ait bir yaya veya taşıt yoluna cephe sağlanmadan yapı inşa edilemez ve parsel oluşturulamaz.
