İmar Kanunu Madde 23: Geliştirme Alanlarında Yapı Ruhsatı Şartları
İmar Kanunu’nun 23. Maddesi, iskan hudutları içinde yer alan ve imar planlarında beldenin inkişafına (gelişimine) ayrılmış sahalarda yapı ruhsatı verilmesinin yasal çerçevesini çizer. Bu madde, planlı kentleşmenin sağlanması adına teknik altyapı ile yapılaşma arasındaki bağı kurar.
Aşağıda, kanun metnine tam sadık kalınarak hazırlanan, geliştirme alanlarında yapı izni verilmesi, altyapı bedellerinin tahsili ve meskun sahalardaki altyapı bağlantı zorunluluklarına dair detayları bulabilirsiniz.
1. Yapı İzni İçin Temel Şartlar
İlgili kanun maddesine göre, gelişim alanlarında herhangi bir şekilde yapı izni (ruhsat) verilebilmesi için iki temel unsurun önceden tamamlanmış olması kati bir zorunluluktur.
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.”
Bu hüküm uyarınca, sadece parselasyon planının onaylanması yetmez; yol ve su şebekelerinin de inşa edilmiş olması ana kuraldır. Mevcut binalarda yapılacak “esaslı değişiklikler ve ilaveler” de tam olarak bu madde hükümlerine tabidir. Sadece basit tamir işlemleri için bu şartlar aranmaz.
2. Altyapısı Tamamlanmamış Alanlarda İstisnalar
Kanun, parselasyon planı tasdik edilmiş ancak altyapısı (yol, pis ve içme suyu) henüz yapılmamış alanlar için tıkanıklığı gidermek adına belirli şartlara bağlı istisnalar tanımlamıştır.
Bu bölgelerde yapı ruhsatı verilebilmesi için aşağıdaki iki yöntemden birinin uygulanması ve ilgili idarenin izninin alınması gerekmektedir:
-
Projeye Uygun Yaptırma Taahhüdü Altyapının, ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak bizzat ruhsat talep edenler tarafından yaptırılması.
-
Bedel Ödeme Taahhüdü (%25 / %75 Kuralı) Parsel hizasına rastlayan teknik altyapı bedelinin %25’inin peşin ödenmesi ve kalan %75’inin altyapı hizmeti tamamlandıktan sonra en geç altı ay içinde ödeneceğinin taahhüt edilmesi.
-
Geçici Tesis Zorunluluğu (Fosseptik) Kanalizasyon, yapı bitene kadar tamamlanmazsa fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması zorunludur. Aksi halde yapı kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında lağım ayakları bu tesise bağlanmak zorundadır.
3. Toplu Mesken Alanları ve Meskun Sahalar
Toplu mesken alanlarında özel şahıs veya kurumlarca altyapı tamamlanmışsa, bu yolun veya kanalizasyonun iki tarafındaki diğer parsel sahipleri, kendi paylarına düşen bedeli ödemedikçe yapı ruhsatı alamazlar. Tahsil edilen bu meblağ, altyapıyı baştan inşa eden veya masrafı karşılayan şahıs/kurumlara aynen iade edilir. Ayrıca idare, bu bedeller tahsil edilmedikçe tesisleri inşa veya ikmal etmeye mecbur tutulamaz.
İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise durum çok daha nettir. Gayrimenkul sahipleri, pis su mecralarını mevcut lağım şebekesine bağlamak mecburiyetindedir. Eğer şebeke yoksa, ilgili idarenin belirleyeceği esaslara göre gayrimenkul içine lüzumlu tesisat yapılmalıdır. İdarenin tebligatla verdiği süre içinde bu bağlantılar yapılmazsa, söz konusu bağlantı yapıları ilgili idare tarafından yıktırılır.
Madde 23: Altyapı ve Ruhsat Durum Özeti
Mevcut duruma göre idarenin yapı ruhsatı ve altyapı talepleri tablosu.
Not: Tahsilat işlemleri 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine tabidir.
Madde 23 Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Madde 23’e göre yapı izni verilebilmesi için imar planı esaslarına uygun parselasyon planlarının yetkili kurullarca tasdik edilmiş olması ve yol, pis su, içme suyu gibi teknik altyapının yapılmış olması kati şarttır.
Evet, alınabilir. İlgili idarenin izni bulunması kaydıyla; altyapıyı idarenin projesine uygun olarak bizzat yaptıranlara veya hissesine düşen bedelin %25’ini peşin ödeyip, kalan %75’ini altyapı tamamlandıktan sonra en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilebilir.
Hayır. Kanuna göre mevcut binalarda yapılacak esaslı değişiklikler ve ilaveler Madde 23 (altyapı ve parselasyon) hükümlerine bağlıdır. Ancak binaların sadece tamirleri için bu ağır şartlar aranmaz.
