İmar Yönetmeliği Madde 20: Taban Alanı (TAKS) Hesabı ve İstisnalar
Güncel Mevzuat Kaynak: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
Öne Çıkanlar
Net Parsel Alanı Esastır: Taban alanı (TAKS) hesabı, uygulamanın net imar parsel alanı üzerinden yapılır (Madde 20/5).
Açığa Çıkan Bodrumlar: Kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, belirlenen taban alanını geçemez (Madde 20/4).
TAKS Dışı Alanlar: Açık havuzlar, pergolalar, asansör boşlukları ve yangın merdivenleri gibi belirli kullanım alanları yönetmelikteki şartları sağlaması halinde taban alanına dâhil edilmez (Madde 20/8).
Bu yazımızda, mimari proje tasarımlarının ve arsa geliştirmelerinin en temel taşlarından biri olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 20 kapsamında taban alanı (TAKS) kurallarını inceliyoruz. Binanın parsele nasıl oturacağı, bodrum katların durumu ve TAKS hesabına dâhil edilmeyen emsal dışı alanların yasal çerçevesi doğrudan bu madde ile belirlenmektedir. İlgili yönetmeliğin güncel tam metnine Resmî Gazete üzerinden de ulaşabilirsiniz.
1. Taban Alanı Nedir ve Nasıl Tanımlanır?
Yönetmeliğin 20. maddesinin ilk fıkrası taban alanını net bir teknik çerçeveye oturtur. Tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde, etrafı açık bırakılarak kolonlar üzerinde inşa edilen yapılarda taban alanı; zemine oturan en dış çeperlerdeki kolonların dış yüzeylerinin en kısa doğru parçalarıyla birleştirilmesiyle ortaya çıkan alandır (Madde 20/1).
Hesaplamalar yapılırken dikkat edilmesi gereken en kritik husus, işlemin brüt alan üzerinden değil; net imar parsel alanı üzerinden veya imar planıyla belirlenmişse bu plana göre yapılmasıdır (Madde 20/5). İzin verilen istisnalar haricinde, öngörülen taban alanı sınırları dışına taşılarak yapı yapılamaz (Madde 20/6).
“Tamamen toprağın altında kalan kısımları hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.” (Madde 20/4)
2. Taban Alanı Çekme Mesafeleri ve Süreç Uygulaması
Parsel üzerindeki yapılaşma sınırları tespit edilirken imar planı ve yönetmelik hükümleri birbiriyle entegre çalışır. Uygulama sürecinde şu adımlar izlenir:
Şematik Olmayan Blok Yerleşimleri (Madde 20/2)
Uygulama imar planında ölçekli olarak gösterilen ve şematik olmayan blok yerleşim çizimleri varsa; taban alanı ve çekme mesafeleri doğrudan bu çizimlere göre belirlenir.
Plan Hükmü Bulunmayan Durumlar (Madde 20/3)
Uygulama imar planında özel bir belirleme yapılmamışsa; bu Yönetmelikle tanımlanan TAKS oranına göre hesaplanan alan ile bahçe mesafelerine (çekme mesafeleri) göre belirlenen taban alanından küçük olanı uygulanmak zorundadır.
Kitle Ölçüleri ve Kat Sınırları (Madde 20/7)
Planlarda blok ölçüleri veya kitle verilmiş parsellerde aksine bir hüküm yoksa; kitle ölçüleri, yapının zeminin üzerinde açığa çıkan (açık ve kapalı çıkmalar hariç) bütün katlarının ölçülerini ifade eder.
3. Taban Alanına (TAKS) Dâhil Edilmeyen Kullanımlar Nelerdir?
Proje çizen mimarlar ve müteahhitler için yönetmeliğin en çok incelenen kısmı Madde 20/8 bendidir. Yapılaşma haklarını maksimize ederken yasal sınırda kalmayı sağlayan TAKS istisnaları şunlardır:
Bahçe ve Peyzaj Elemanları
Zemin seviyesindeki avlular ve iç bahçeler TAKS dışıdır. Ayrıca, bahçe alanının %20’sini geçmemek şartıyla; yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan kameriye, pergola, sundurma, süs havuzu ve açık havuzlar taban alanına dâhil edilmez (Madde 20/8-a, b).
Güvenlik ve Çevre Duvarları
Çevre düzenlemesi kapsamında yapılan bahçe duvarları, istinat duvarları ve alanı 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri taban alanından sayılmaz (Madde 20/8-ç).
Mekanik, Tesisat ve Sirkülasyon Alanları
Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği yapılan asgari ölçülerdeki merdiven evi ve yangın güvenlik holleri (Madde 20/8-d) ile temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, hava/çöp bacaları ve şaftlar TAKS dışıdır (Madde 20/8-e).
Ana Yapı Dışı Eklentiler ve Otoparklar
Ana yapı dışında kalan arıtma tesisi, trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu ve ısı merkezi gibi alanlar (Madde 20/8-f) ile açık otoparklar (Madde 20/8-h) taban alanına dahil edilmez. Güneş panellerinin de temel ve kaidesi haricindeki kısımları muaftır (Madde 20/8-ğ).
Özel Yapılar ve Sosyal Donatılar
Geleneksel mimari öğeler barındıran yığma binalarda dış duvarların 25 cm’den fazla olan kısımları (Madde 20/8-j); ortak alan vasfındaki gündüz çocuk bakımevlerinin 75 m²’si (Madde 20/8-k) ve aile sağlığı merkezlerinin yönetmelikte belirtilen metrekareleri (Madde 20/8-l) taban alanı hesabının dışında tutulur.
💡 İmarX Uzman Çıkarımı:
Açık havuz, sundurma ve pergola gibi eklentilerin taban alanından muaf tutulabilmesi için bahçe alanının %20’sini aşmaması ve yapının ana taşıyıcı sistemi ile bütünleşik olmaması en kritik detaydır. Projelendirme aşamasında bu sınırın aşılması durumunda, ilgili alanlar doğrudan taban alanına (TAKS) dahil edilerek ruhsat onay sürecinde projenin reddedilmesine sebep olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (Madde 20)
1. Tamamen toprak altında kalan bodrum katlar taban alanına girer mi?
Hayır. Madde 20/4 uyarınca tamamen toprağın altında kalan kısımlar taban alanına dahil edilmez. Ancak kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katlar taban alanını geçemez.
2. Sitede yer alacak bekçi kulübesi TAKS hesabına dahil midir?
Madde 20/8-ç bendi gereğince, alanı 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri taban alanına dâhil edilmez.
3. Bahçeye yapılacak açık havuz veya pergola taban alanını etkiler mi?
Bağımsız bölüm eklentisi olmayan ve yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan bu yapılar, toplamda bahçe alanının %20’sini geçmediği sürece TAKS dışıdır (Madde 20/8-b).
4. Yangın merdiveni taban alanına dâhil edilir mi?
Hayır. İlgili yönetmeliğin gerekli gördüğü asgari ölçülerdeki merdiven evi ve yangın güvenlik holleri taban alanına dahil edilmez (Madde 20/8-d).
