İmar Planlarında Belirtilmeyen TAKS Oranları: %40 ve %60 Kuralı
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, imar planlarında yapılaşma koşullarının eksik veya belirsiz olduğu durumlarda devreye giren temel kuralları belirler. Özellikle ayrık ve blok nizam yapılaşma şartına sahip parsellerde Taban Alanı Katsayısı (TAKS) değerinin planda yer almaması, mimari proje tasarım sürecinde kafa karışıklığına neden olmaktadır.
Yönetmeliğin 5. maddesinin 6. fıkrası, bu belirsizliği ortadan kaldırmak üzere iki temel sınır belirlemiştir: Standart durumlarda %40 kuralı ve çekme mesafelerine bağlı istisnai durumlarda %60 kuralı. Bu makalede ilgili maddenin uygulama esasları adım adım incelenmiştir.
1. Mevzuat Metni: Madde 5/6
İlgili yönetmelik maddesi, taban alanının parsel üzerindeki maksimum yayılımını kısıtlayarak yeşil alan ve açık alan dengesini korumayı hedefler. Mevzuatın tam metni aşağıda verilmiştir.
Bu fıkra, projelendirme aşamasında iki farklı senaryo sunar. Birinci senaryoda plan notlarında sadece nizam (ayrık/blok) bellidir. İkinci senaryoda ise KAKS (emsal) ve çekme mesafeleri verilmiş, ancak TAKS değeri boş bırakılmıştır.
-
Sadece Nizam Belirtilen Durumlar İmar planında yalnızca ayrık veya blok nizam ibaresi varsa, taban alanı hesabı maksimum %40 TAKS oranı üzerinden yapılır. Kalan %60’lık alan boş bırakılmalıdır.
-
Çekme Mesafelerinin Belirleyici Olduğu Durumlar Emsal (KAKS) ve parsel çekme mesafeleri (ön, yan, arka) net ise, bina oturum alanı bu çekme sınırlarına kadar genişleyebilir. Ancak bu genişleme parsel alanının %60’ını geçemez.
2. Standart Durum: TAKS’ın %40 İle Sınırlandırılması
Uygulama imar planında TAKS (Taban Alanı Katsayısı) değeri yazmıyorsa ve parsel ayrık veya blok nizam yapılaşma koşuluna tabi ise, ilk kural devreye girer. Mimari proje tasarımı yapılırken yapının zemine oturan alanı, brüt parsel alanının 0.40’ı ile çarpılarak elde edilen değeri aşamaz. Örneğin 1000 metrekarelik bir parselde maksimum taban oturumu 400 metrekare ile sınırlandırılır.
3. İstisnai Durum: Çekme Mesafesi ile %60 Sınırı
Yönetmelik, parseldeki emsal hakkının (KAKS) kullanılabilmesi ve mimari çözüm esnekliği sağlamak adına bir istisna tanımlar. Eğer planda ön, yan ve arka çekme mesafeleri ile KAKS değeri verilmiş ancak TAKS belirtilmemişse, yapının tabanı çekme mesafesi çizgilerine kadar dayandırılabilir. Fakat bu durumda, çekme mesafeleri içinde kalan inşaat alanı ne kadar büyük olursa olsun, parsel alanının %60’ını aşmasına izin verilmez. Bu sınır, parselde asgari %40 oranında açık alan (bahçe) kalmasını garanti altına alır.
Örnek TAKS Senaryo Analizi
1000 m² büyüklüğünde, ayrık nizam bir parsel üzerinden yapılan hesaplama örneği.
Not: Çekme mesafeleri içinde kalan alan %60’ı geçse dahi, %60 limiti aşılamaz.
TAKS Uygulamaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Ayrık veya blok nizamlı yerlerde, planda açıkça bir oran yoksa TAKS %40’ı (0.40) geçemez.
Bu durumda binanın taban alanı çekme mesafeleri içinde kalmak kaydıyla belirlenir, ancak TAKS %60’ı (0.60) aşamaz.
Hayır, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 5/6’da belirtilen bu sınırlar ayrık veya blok nizam yapılaşma şartına sahip parseller için geçerlidir.
