Eksik Katlı Bina Yapılması ve Kat İlavesi Şartları

İmar planlarında parseller için belirlenen kat adetleri genellikle “azami” (maksimum) sınırları ifade eder. Çeşitli finansal, idari veya kullanım tercihi nedenleriyle malikler, planda belirtilen haktan daha az katlı bir bina inşa etmek isteyebilirler. Bu durum Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 25’te “Eksik Katlı Bina Yapılması” başlığı altında düzenlenmiştir.

Eksik katlı bina inşasına izin verilmesi, ileride bu eksik katların tamamlanabileceği anlamına doğrudan gelmez. Yönetmelik, gelecekteki olası kat ilaveleri için mimari, statik ve tesisat projelerinin en baştan maksimum yüksekliğe göre tasarlanmasını şart koşar.

1. Eksik Katlı Bina İnşası Temel Şartları

İmar planındaki haktan daha az katlı bina yapmak mümkündür, ancak bu durum rastgele yapılamaz. Temel koşul, bahçe mesafelerinin plandaki “azami” yüksekliğe göre bırakılmasıdır.

Buradaki kritik nokta, bina 2 katlı inşa edilse bile, plandaki hak 5 kat ise yan ve arka çekme mesafelerinin 5 katlı bir binaya göre (kat artışından kaynaklanan ilaveler dâhil edilerek) hesaplanıp bırakılması zorunluluğudur.

2. Sonradan Kat İlavesi (Çıkma) Yapabilmenin Koşulları

Başlangıçta eksik katlı inşa edilen bir yapıya, ilerleyen yıllarda imar hakkının geri kalanını kullanmak üzere kat ilavesi yapmak için yapısal uygunluk aranır.

• Temel ve Statik Kapasite Mevcut binanın taşıyıcı sistemi (temel, kolon, kiriş), ilave edilecek katların yükünü taşıyabilecek şekilde en baştan projelendirilmiş ve inşa edilmiş olmalıdır.
• Ortak Alanların Yeterliliği Kat ilavesi ile birlikte artacak bağımsız bölüm sayısına yetecek büyüklükte asansör kuyusu, yangın merdiveni, otopark kapasitesi ve sığınak alanı mevcut olmalıdır.
• Yapı Denetim ve Fenni Mesuliyet İlave işlemleri için, mevcut yapıyı ve yeni yapılacak kısımları kapsayan detaylı bir teknik rapor hazırlanmalı ve bu sorumluluk yapı denetim kuruluşlarınca üstlenilmelidir.

3. Ruhsat ve Belgelendirme Süreçleri

Eksik katlı binalarda resmi evrak süreci iki aşamalı işler. İlk aşamada, sadece “inşa edilen” kısım için Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) düzenlenir. Enerji Kimlik Belgesi de mevcut inşaat alanına göre alınır.

Eğer bina sonradan tamamlanmak istenirse, yürürlükteki güncel mevzuat ve plan hükümlerine göre “İlave Ruhsat” başvurusu yapılmalıdır. İnşaat tamamlandığında ise, yalnızca eklenen katlar için değil, binanın tamamı için yeni bir Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmesi yasal bir zorunluluktur.

Eksik Katlı Binalar Hakkında Sıkça Sorulan Sorular