Taban Alanı (TAKS): Madde 20 Taban Alanı Muafiyetleri Listesi

İmarX Uzman Yorumu: Taban Alanı (TAKS) Uygulamasında Kritik Detaylar

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 20, bir yapının arsa üzerinde ne kadarlık bir zemine oturabileceğini belirleyen temel kuralları içerir. Taban Alanı Katsayısı (TAKS), arsa alanı ile çarpıldığında binanın maksimum zemin oturumunu verir. Ancak yönetmelik, mimari tasarımı zenginleştirmek ve teknik gereksinimleri karşılamak adına birçok kullanımı taban alanından (TAKS) muaf tutmuştur. İşte ruhsat projelerinde en çok dikkat edilmesi gereken detaylar:

1. Bodrum Katlarda “Açığa Çıkma” ve TAKS Sınırı (Madde 20/4)

Bir projenin zemin kat oturumu TAKS sınırına tabidir. Ancak tasarımcılar genellikle bodrum katları çekme mesafelerine kadar genişletmek isterler. Madde 20(4) bu noktada çok kesin bir sınır çizer: Kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı, hiçbir şekilde TAKS sınırını geçemez. Bodrum katın çekme mesafelerine kadar (TAKS sınırını aşarak) genişleyebilmesi için, o bodrum katın tüm cepheleriyle tamamen toprağın altında kalması zorunludur.

2. Bahçe Kullanımları: Açık Havuz ve Pergola Sınırları (Madde 20/8-b)

Bahçeye yapılacak açık havuzlar, süs havuzları, kameriye ve pergolalar belirli şartlarla taban alanına dahil edilmez. Bu muafiyetin iki altın kuralı vardır:

• Yapısal Bağımsızlık: Bu imalatlar binanın ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmamalıdır (örneğin binanın kolonlarına asılı bir sundurma TAKS’a girer).
• %20 Sınırı: Bu kullanımların toplam alanı, parselin net bahçe alanının %20’sini geçemez. Aşan kısımlar doğrudan taban alanına (TAKS) dahil edilir.

3. Teknik Hacimler ve Yangın Merdiveni İstisnaları

Yönetmelik, binanın can güvenliği ve teknik altyapısı için zorunlu olan alanları TAKS hesabından düşer. İtfaiye yönetmeliğinin zorunlu kıldığı kaçış merdivenleri ve yangın güvenlik holleri emsalde olduğu gibi taban alanında da muaftır. Ayrıca temele kadar inen asansör boşlukları, tesisat şaftları ve ışıklıklar asgari ölçülerde kalmak şartıyla zemin oturumuna (TAKS) dahil edilmez. Parsel içinde ana yapıdan bağımsız düzenlenen trafo, jeneratör ve 6 m²’yi geçmeyen bekçi kulübeleri de bu kapsamda değerlendirilir.

4. Sosyal Donatılar: 2025 Kreş ve ASM Güncellemesi

Ağustos 2025’te Madde 20’ye eklenen (k) ve (l) bentleri ile site ve konut projelerindeki sosyal donatı alanlarına büyük bir kolaylık getirilmiştir. Buna göre; projede ortak alan vasfında düzenlenen gündüz çocuk bakımevlerinin (kreş) 75 m²’si ve aile sağlığı merkezlerinin (ASM) 60 m²’si taban alanından (TAKS) tamamen muaf tutulmuştur.