Tarım arazisine kaçak yapı veya hobi bahçesi yapmanın cezası ve yapılması gereken işlemler neler?
Resmî Gazete’de yayımlanan yeni Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği‘nin gayrimenkul piyasasını, belediyeleri ve vatandaşları en çok ilgilendiren boyutu şüphesiz Yıkım ve İdari Yaptırımlar bölümüdür.
Yeni mevzuat ile devlet, tarım arazilerinin korunması konusunda geri adım atılmaz bir tavır sergilemiş; özellikle kooperatifler aracılığıyla kurulan “hobi bahçeleri” ve izinsiz yapılara karşı ağır para cezaları, yıkım zorunluluğu ve doğrudan hapis cezası istemli suç duyurusu mekanizmalarını devreye sokmuştur. Aşağıda ilgili maddelerin çok kritik hukuki analizlerini bulabilirsiniz.
1. İzinsiz Yapılaşma ve 3 Katı Ceza Sistemi (Madde 22)
Tarım arazisine izin almadan temel atan veya yapı yapan bir vatandaşı çok ağır ve kademeli bir ceza süreci beklemektedir. Devlet bu süreçte vatandaşa son bir şans (süre) tanır, ancak bu süreye uyulmaması felaketle sonuçlanır.
-
Birinci Aşama: İnşaatı Durdurma ve İlk Ceza Valilik inşaatı derhal mühürler, yapı bitmişse kullanımını engeller ve 5403 sayılı Kanun kapsamında idari para cezası keser. (Madde 22/2-a,b)
-
İkinci Aşama: İzin veya Yıkım İçin Süre Verilmesi Cezanın tebliğinden sonra vatandaşa yasal izinleri alması için 1 ay süre verilir. Eğer izin alınamazsa veya hiç başvurulmazsa, yapıyı kendi elleriyle yıkması ve tarlayı eski haline getirmesi için 2 ay süre daha tanınır. (Madde 22/2-c)
-
Üçüncü Aşama: Cezanın 3 Katına Çıkması! Eğer vatandaş verilen 2 aylık sürede yapıyı kendisi yıkmazsa; Valilik yapının yıkılması için belediyeye talimat gönderir ve kesilen idari para cezası 3 KATINA çıkarılır.
2. Hobi Bahçesi Kooperatiflerine Suç Duyurusu (Madde 22/7)
Son yıllarda tarım arazilerinin bölünme sınırlarına takılmamak için şirket veya “Kooperatif” kurarak, koca tarlaları hisselere bölüp etrafını telle çevirerek “Hobi Bahçesi” adıyla satan organizasyonlara yeni yönetmelikle en ağır darbe indirilmiştir.
Yönetmeliğin 22. Maddesinin 7. Fıkrası gereğince; arazinin hukuki bütünlüğünü bozup fiili hisseler oluşturarak bunu bir tüzel kişi (kooperatif, şirket vb.) üyeliği üzerinden pazarlayanlar veya bu işe aracılık edenler (emlakçılar vb.) hakkında derhal Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Bu, idari bir para cezasından öte doğrudan TCK kapsamında hapis cezası yargılaması anlamına gelir. Ayrıca bu eylemi gerçekleştiren şirket/kooperatif (tüzel kişi) hakkında devasa idari para cezaları uygulanır.
3. Belediyelere Yıkım Zorunluluğu ve %100 Masraf Cezası (Madde 22/5)
Mevzuatın en dikkat çekici maddelerinden biri, kaçak yapıyı yıkmakta isteksiz davranan yerel yönetimlere getirilen finansal yaptırımdır.
Valilik bir yapının yıkım kararını belediyeye (veya il özel idaresine) bildirdikten sonra, belediyenin o yapıyı 1 ay içinde yıkma zorunluluğu vardır. Eğer belediye veya özel idare 1 ay içinde o kaçak yapıyı yıkmazsa, devreye Bakanlık girer. Bakanlık yapıyı kendi imkanlarıyla yıkar, arazideki molozu temizler ve faturayı belediyeye gönderir. Eğer belediye bunu ödemezse; Bakanlık, belediyenin İller Bankası’ndan gelen devlet ödeneğinden bu yıkım masrafını %100 cezalı (yani maliyetin iki katı olarak) zorla keser.
Bu madde, “Belediye benim kaçak evimi nasıl olsa yıkmaz, göz yumar” devrini tamamen kapatmayı hedeflemektedir.
MADDE 22- (1) Tarımsal amaçlı yapılarda ve tarım dışı arazi kullanımlarında izin alınması ve toprak koruma projelerine uyulması zorunludur.
(2) Tarımsal amaçlı yapılara ve tarım dışı arazi kullanımına izinsiz başlanılması veya alınan izne uygun kullanılmaması halinde;
a) Yapı inşaat halinde ise valilik işi tamamen durdurur, yapılan iş tamamlanmış ise kullanımına izin verilmez.
b) Valilikçe arazi sahibine veya araziyi bozana Kanunun 21 inci maddesindeki idari para cezaları uygulanır.
c) İdarî para cezasının tebliğinden itibaren bir ay içinde başvurularak… işin tamamlanmasına, bitmiş ise kullanımına izin verilebilir. Başvuru yapmayanlara veya izin talepleri uygun görülmeyenlere, izinsiz bütün yapılarını yıkması ve araziyi tarımsal üretime uygun hale getirmesi için iki ay süre verilir. Verilen süre içinde izinsiz yapıların yıkılmadığı… tespit edilmesi durumunda; valilikçe faaliyet durdurulur ve idarî para cezası üç katı olarak uygulanır.
ç) İzinsiz bütün yapıların yıkılması… belediyelere veya il özel idarelerine bildirilir. İlgili belediye… bir ay içinde yıkımı yapar veya yaptırır. Yapılan masraflar Bakanlıkça karşılanır.
(3) Toprak koruma projelerine aykırı hareket edilmesi halinde; a) idari para cezaları uygulanır ve projeye uygunluk sağlanması için azami iki ay süre verilir. b) Sürenin sonunda aykırı kullanımların devam etmesi durumunda; valilikçe faaliyet durdurulur, verilen kullanım izni iptal edilir ve idarî para cezası üç katı olarak uygulanır. c) Yıkım için belediyelere bildirilir…
(4) Bakanlık birimleri, yıkım masraflarını sorumlulardan genel hükümlere göre tahsil eder.
(5) Hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen bir ay içinde belediye veya il özel idarelerince yıkılmayan yapılar, Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Arazi tarımsal üretime uygun hale getirilir. Masraflara ait fatura/faturalar ödenmek üzere yıkımı yapmayan belediye veya il özel idaresine gönderilir. Yıkım ve arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilme masrafları %100 fazlası ile ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde… İller Bankası Anonim Şirketi tarafından belediye veya il özel idaresinin… paylarından kesilerek genel bütçeye gelir kaydedilir.
(6) Yıkım işlemleri, Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre gerçekleştirilir.
(7) Tarım arazilerini, tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturarak arazinin hisselere tekabül ettiği kabul edilen kısımlarının zilyetliğini, bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında bu tüzel kişiyle üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak devretmek veya bu işlere aracılık etmek suretiyle arazinin bütünlüğünün bozulmasına ve amacı dışında kullanılmasına sebebiyet verenler hakkında Kanunun 21 inci maddesi uyarınca ilgili Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Ayrıca bu tüzel kişi hakkında, arazinin sınıfına göre Kanunun 21 inci maddesi uyarınca idari para cezası uygulanır.
4. Tapuya “Şerh” Düşülmesi ve Tapu Devri Riski (Madde 20)
Yönetmeliğin 20. maddesi denetim ve ihbar mekanizmalarını düzenler. Sivil toplum kuruluşları veya kurumlar arazi bozulmalarını valiliğe ihbar edebilir. Burada arsa yatırımcıları ve emlakçılar için çok kritik bir “Tapu Şerhi” detayı bulunmaktadır.
Eğer bir tarlada kaçak yapı olduğu, izinsiz hafriyat veya amaç dışı kullanım yapıldığı tespit edilirse, en geç 7 gün içinde Bakanlık veya Valilik talimatıyla o taşınmazın tapu kütüğündeki beyanlar hanesine şu kırmızı damga (şerh) düşülür:
“5403 sayılı Kanunun amacı dışında kullanılmıştır.”
Bu şerh oradayken tarlayı alan kişi, “ben bu tarlada kaçak yapı veya ceza olduğunu bilmiyordum” diyemez. Yıkım yapılana ve arazi eski haline getirilene kadar o şerh tapudan asla silinmez.
MADDE 20- (1) Kanunun ve bu Yönetmeliğin uygulanmasında denetim görevini Bakanlık, valilikler veya kurullar yapar ya da yaptırır…
(2) Uygulamada etüt, sınıflama, analiz gibi toprak ve arazi ile ilgili teknik konularda denetim görevini Bakanlık yapar veya yaptırır.
(3) Kurul üyesi kurum veya kuruluşlar ile sivil toplum kuruluşları tespit ettikleri arazi bozulmaları ve toprak kayıpları ile ilgili faaliyetler hakkında valiliklere ihbarda bulunabilir…
(4) Yapılan denetimler, şikayetler ve resen yapılan kontroller sonucu aykırılık tespit edilmesi halinde; en geç yedi gün içinde, Bakanlığın veya valiliğin talebi üzerine, tapu müdürlüğüne yapılacak yazılı bildirim üzerine taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun amacı dışında kullanılmıştır.” şeklinde belirtme yapılır. Aykırılığın giderildiğine dair Bakanlık veya valilik tarafından tapu müdürlüğüne bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki belirtme terkin edilmez.
MADDE 21- (1) Bu Yönetmelik hükümlerine aykırı davrananlar hakkında Kanunun 21 inci maddesine göre idari yaptırım uygulanır.
(2) İdari para cezası kabahatin işlendiği tarih esas alınarak uygulanır.
(3) Kabahatin işlenme zamanının belirlenememesi halinde, tespit tarihi esas alınarak işlem tesis edilir.
MADDE 23- (1) Bu Yönetmelikte yazılı olan idarî para cezaları mahallî mülkî amir tarafından Ek-11, Ek-12’de yer alan tutanağa uygun olarak verilir.
(2) Kanunun 19 uncu, 20 nci ve 21 inci maddelerinin uygulanmasında kusurlu bulunan sorumlular hakkında, 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun kamu görevlilerine yönelik hükümleri uyarınca cezalandırılmaları amacıyla ilgili Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.
(3) Bu Yönetmelik kapsamında ihtiyaç duyulan hallerde tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılmasına, Bakanlık yetkilidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İnşaatınız Valilikçe anında durdurulur ve para cezası kesilir. Yasal izinleri alabilmeniz için size 1 ay süre verilir. İzin çıkmazsa yapıyı kendiniz yıkmanız için 2 ay daha süre tanınır. Kendiniz yıkmazsanız kesilen ilk ceza 3 katına çıkarılır ve yapınız devlet tarafından yıkılır.
Madde 22/7 uyarınca, arazinin yasal sınırlarından kaçmak için fiili hisseler oluşturarak kooperatif veya şirket üzerinden tarım arazisi bölen, satan veya buna aracılık eden emlakçılar hakkında doğrudan Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur ve ayrıca o tüzel kişiye ağır idari para cezası kesilir.
Mevzuata göre belediyeler kendilerine bildirilen kaçak yapıyı 1 ay içinde yıkmak zorundadır. Yapmazlarsa Tarım Bakanlığı yapıyı kendi ekipleriyle yıkar ve oluşan masrafı yüzde 100 cezalı (iki katı) olarak o belediyenin İller Bankası bütçesinden keser.
